Что такое апартаменты? Для России — понятие новое, а за рубежом — явление более чем распространенное.

С юридической точки зрения апартаменты — это отдельная площадь с обязательной кухней и санузлом. С практической точки зрения — это номер в отеле-люкс с собственной кухней и отельной инфраструктурой. Такая особенность плюс широкие возможности дизайна пространства делают апартаменты все более популярными.

Ниже представлены самые распространенные вопросы об апартаментах и ответы на них.

Общие вопросы об апартаментах

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это недвижимость, которую вы можете купить и оформить на нее собственность, продать, подарить, завещать, арендовать или сдать в аренду.

Единственное отличие апартаментов от квартир состоит в том, что эти помещения, предназначенные для проживания, расположены в зданиях, которые имеют юридический статус коммерческого объекта. В них можно зарегистрироваться и получить социальные права, но сроком до 5 лет (с возможностью постоянной пролонгации).

На мировом рынке недвижимости выделяют 4 типа апартаментов:
1. Номера в апарт-отелях — номера с кухней, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса.
2. Апартаменты в доходных домах — сдаются в долгосрочную аренду и предполагают дополнительный сервис (питание, уборка, охрана и т.д.).
3. Апартаменты в кондоминиум-отелях — квартиры, которые могут использоваться как для проживания, так и передаваться в управление гостиничному оператору.
4. Апартаменты в многофункциональных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания.

Последний тип апартаментов активно развивается на московском рынке — такой тип недвижимости занимает около 15% новостроек. С каждым годом их доля растет, как и спрос, ведь формат действительно удобный.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Уже несколько лет прописка в стране отменена и заменена на регистрацию.

Регистрация бывает постоянной и временной — сроком на пять лет, и по закону в апартаментах возможна временная регистрация.

Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет и т. д.

Неудобство заключается в том, что временную регистрацию нужно обновлять каждые пять лет. Но если у вас есть все необходимые документы на недвижимость, то сделать это можно автоматически без дополнительных усилий.

Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, имеющем свою управляющую компанию и так называемую «службу комфорта», то регистрацией жителей будет заниматься именно она.

Есть ли у апартаментов юридический статус?

Апартаменты имеют юридический статус нежилого помещения, покупаются и оформляются в собственность по закону, как при покупке коммерческого объекта (офиса или гостиницы), согласно приказу Минспорттуризма РФ № 35 от 25.01.2011 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

Таким образом, фактически апартаменты относятся к жилой недвижимости. Чаще всего апартаменты продаются на основе закона «Об участии в долевом строительстве» по договорам долевого участия.

Смогут ли мои дети ходить в школу и детский сад?

Да. Никакой разницы между жителями, имеющими временную или постоянную регистрацию, нет. Поэтому для владельцев апартаментов действуют те же правила записи детей в детский сад и в школу, что и для обладателей постоянной регистрации.

Есть только одно отличие: при записи ребенка в школу, не прикрепленную к месту проживания, заявка рассматривается после заявок жителей домов, прикрепленных к школе. Впрочем, нужно понимать, что в хорошую школу всегда хочет поступить больше детей, чем эта школа может принять.

Смогу ли я получить полис медицинского страхования?

Да. Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике никак не зависят от вида и срока регистрации. Согласно Конституции РФ, каждому гражданину России гарантируется медицинская помощь. При этом прикрепление к конкретной поликлинике происходит по желанию самого жителя.

Смогу ли я поставить машину на учет?

Да. Ставить на учет транспортное средство теперь можно в любом регионе по всей стране. Для этого нужно обратиться в любое регистрационное подразделение Госавтоинспекции на территории России по своему выбору. Место жительства или регистрации по месту пребывания при этом значения больше не имеют.

Смогу ли я пойти служить в армию или встать на воинский учет?

Каждый военнообязанный гражданин России должен встать на воинский учет, если приехал в определенное место более, чем на три месяца. Поэтому, купив апартаменты, в соответствии с законом военнообязанный гражданин РФ обязан посетить военкомат для постановки на учет.

Выдают ли банки ипотеку на покупку апартаментов?

Чаще всего да. Все зависит от взаимоотношений застройщиков с банками. Крупные участники рынка уже решили этот вопрос.

Мы сотрудничаем с ТОП-10 банков Москвы, которые предлагают оформить кредит на покупку апартаментов. При этом технология получения кредита, требования к заемщику, пакет документов абсолютно аналогичны, и ипотека выдается на таких же условиях, что и на любой другой объект недвижимости.

Можно ли воспользоваться материнским капиталом на покупку апартаментов?

Пока существующее в России законодательство разрешает использовать материнский капитал только на покупку жилого помещения.

Однако учитывая растущий объем нового жилья в сегменте апартаментов можно ожидать, что государство примет поправки и распространит действие материнского капитала и на этот вид недвижимости.

Этот вопрос уже неоднократно поднимался в Кабинете министров, и премьер-министр страны Дмитрий Медведев дал распоряжение ускорить решение этой задачи.

Насколько апартаменты удобны для проживания?

Апартаменты сегодня строятся рядом с метро или остановками общественного транспорта. Застройщики уделяют внимание окружающей инфраструктуре: магазинам, паркам, детским садам, лицеям, университетам, заведениям общепита.

Более того, девелоперы предусматривают размещение торгово-развлекательных и офисных площадей непосредственно в комплексе апартаментов — это позволяет существенно повысить уровень жизни и избавляет жильцов от необходимости стоять в пробках или куда-то ехать за получением услуг.

Самый приятный момент — это разнообразные услуги от Управляющей компании: доставка продуктов, мойка автомобилей, помощь в решении бытовых вопросов, взаимодействие с коммунальными службами.

Нередко в комплексе апартаментов также предусматриваются специальные игровые площадки для детей, Детские клубы с аниматорами, парки и скверы, террасы для загара, спорт-залы, теннисные корты и другие важные для комфортной жизни составляющие.

О налогах на апартаменты

Какие налоги нужно будет платить при покупке апартаментов?

Никаких. Налоги платят с продажи, но не с приобретения.

Продавец апартаментов будет платить разную сумму в зависимости от того, физическое ли это лицо или юридическое, резидент, нерезидент.

При продаже апартаментов продавец, будучи резидентом и физическим лицом, заплатит налог 13%, индивидуальный предприниматель, в зависимости от выбранной им системы налогообложения (обычной или упрощенной) – 15% или 6% соответственно, юридическое лицо – 20%. Нерезидент – физическое лицо будет платить налог на доход 30% от стоимости апартаментов.

Какие налоги нужно платить владельцу апартаментов?

Абсолютно идентичный принцип налогообложения для жилых и нежилых помещений, находящихся во владении.

Налог на апартаменты составляет 0,5 % от кадастровой стоимости против 0,1% в случае с квартирой. Но при этом кадастровая база для налога на апартаменты в несколько раз ниже, чем на квартиры.

Для Физического Лица ставка 0,5% от кадастровой стоимости. Законом предусмотрен переходный период, в пределах которого к ставке применяется понижающий коэффициент:

2017 – 0,60
2018 – 0,80
2019 – 1,00

Т.е. в 2017 г. оплата происходит в размере 60% от 0,5%; в 2018г. 80% от 0,5%, а с 2019г. и последующие года — … полноценные 0,5% от кадастровой стоимости.

К какой налоговой службе я буду относится, если у меня нет постоянной регистрации в апартаментах?

Физические Лица подлежат постановке на учет по месту нахождения недвижимого имущества вне зависимости от факта прописки в нем.

А что насчет налоговых вычетов и льгот?

До сентября 2016 года налоговые вычеты и льготы в Москве на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространялись.

Но сейчас столичное законодательство позволяет получить владельцам такой недвижимости налоговые льготы при условии, что нежилое помещение включено в утвержденный правительством Москвы реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр.

Есть еще несколько требований: площадь апартаментов не должна превышать 300 кв. м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100 тыс. руб. за кв. м.

Кроме того, апартаменты не переоборудованы под офис и не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

О коммунальных платежах

Правда ли, что коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартире?

Коммунальные платежи за апартаменты высчитываются по иной формуле, чем для обычной квартиры в традиционном жилом доме. По оценке существующих апартаментов жителям нужно платить в среднем на 15 % больше, но при этом жильцы получают дополнительный комплекс услуг от Управляющей компании: работу с корреспонденцией, взаимодействие с коммунальными органами, мелкий ремонт, мойку автомобилей и так далее.

При этом на территории ЖК нередко действуют Детские клубы, спорт-залы и другие объекты инфраструктуры, которые открыты для жильцов.

По средней оценке экспертов, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Стоит обратить внимание и на то, что цены на апартаменты порой ниже, чем на аналогичные квартиры – застройщики нивелируют разницу в коммунальных платежах.